Банк России планирует с 1 октября 2027 года перейти на новый механизм резервирования кредитов, выданных на строительство жилья. По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Александра Данилова, размер резервов будет привязан к фазе проекта и сопутствующим рискам.
Суть нового подхода
Центробанк намерен сделать систему резервирования более чуткой к реальному состоянию проектов: сейчас регулирование «дискретно» — проект либо считается хорошим, либо внезапно становится проблемным. Новая методика учитывает постепенную эрозию качества проектов и позволит дифференцировать требования к резервам.
Четыре стадии проекта
- Инициирование — согласование застройки, выдача бридж‑кредита;
- Проектирование — выполнение проектных работ до получения разрешения на строительство;
- Строительство — работы до получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- Эксплуатация — этап после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Предложенные минимальные уровни резервов
- Первая стадия (инициирование) — 5%
- Вторая (проектирование) — 0,1%
- Третья (строительство) — 0,1%
- Четвёртая (эксплуатация) — 1,0%
Если проект развивается без задержек и получает все необходимые согласования вовремя, резервные требования будут минимальными и могут быть меньше текущих. При отклонениях — большом земельном банке без разрешений, слабых продажах и других ухудшениях — резервы будут постепенно увеличиваться, «догоняя» риск, а не формироваться одномоментно.
Таким образом ЦБ стремится различать «хорошие» и «плохие» проекты: банки, которые умеют корректно оценивать риски и выбирать качественные проекты, получат более мягкие требования по резервам.
По словам Данилова, банки финансируются за счёт вкладчиков и кредиторов, поэтому регулятор обязан защищать интересы клиентов и требовать от банков достаточного капитала и резервов там, где это необходимо.
