Коротко о сути закона
Новый закон разрешает арест активов уехавших из России граждан в качестве обеспечительной меры до или во время рассмотрения административных дел о «правонарушениях против интересов РФ». Сначала суды будут блокировать деньги на счетах, а при их недостаточности — накладывать арест на другое имущество, в том числе квартиры. Арест может быть наложен и до вынесения окончательного решения по делу.
Кого может коснуться
Формально под действие поправок может попасть любой уехавший россиянин: в законе нет чётких критериев, какие конкретно высказывания или действия подпадают под формулировку «против интересов РФ». Это создаёт правовую неопределённость и повышает риск правовой уязвимости для тех, кто живёт за границей.
Последствия ареста: запрещение распоряжаться имуществом (продажа, дарение, сдача в аренду), запрет получать доход от аренды, невозможность совершать сделки с арестованным имуществом до снятия меры.
Основные способы защититься или перераспорядиться недвижимостью из‑за границы
- Переписать квартиру (дарение) на близкого родственника.
- Оформить нотариальную доверенность на представителя в России и провести сделку через доверенное лицо.
- Продать квартиру через доверенность или дистанционно (при наличии квалифицированной электронной подписи и сдачи биометрии, если это применимо).
Дарение (переписать на родственника): когда подходит и что учесть
Дарение — часто используемый способ передать недвижимость близким. Оформление дарственной у нотариуса в России выгодно в налоговом плане при передаче близким родственникам: ни даритель, ни одаряемый обычно не платят НДФЛ.
Если одариваемый не является близким родственником, ему придётся заплатить НДФЛ (примерно 13% от разницы с кадастровой стоимостью), а для нерезидентов ставка может быть выше (до 30%).
Доверенность: как оформить из‑за границы
Договор дарения или договор купли‑продажи можно подписать только у российского нотариуса, поэтому собственнику, находящемуся за границей, обычно нужна нотариальная доверенность на представителя в России. Доверенность можно оформить в консульстве РФ или у местного нотариуса — в ряде стран достаточно перевода и, при необходимости, апостиля или легализации по конвенциям.
Лучше оформить доверенность в консульстве: тогда российские нотариусы смогут проверить её подлинность через реестры. В доверенности нужно чётко прописать полномочия: заключать договор, подавать документы в Росреестр и МФЦ, получать деньги и снимать собственника с регистрационного учёта при необходимости.
Особенности оформления и сроки
Сроки оформления дарения или продажи зависят от наличия всех документов, скорости отправки оригинала доверенности и работы нотариуса — от недели до нескольких месяцев. Нотариальные тарифы и дополнительные услуги варьируются по регионам.
Продажа квартиры из‑за границы: налоги и получение денег
При продаже рассчитывайте на возможную обязанность по уплате НДФЛ, если квартира находилась в собственности меньше минимального срока (обычно 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения). Для лиц со статусом «иноагент» и нерезидентов действуют специальные ставки (до 30%).
Рекомендуется принимать оплату на собственный российский банковский счёт. Альтернативы: банковский аккредитив (эскроу) либо депозит нотариуса — эти схемы снижают риски для сторон. Если деньги поступают на счёт доверенного лица, датой получения дохода для налоговой считается момент передачи средств представителю.
Дистанционные технологии: КЭП и биометрия
В ряде стран можно получить квалифицированную электронную подпись (КЭП), которая теоретически позволяет дистанционно подписывать сделки. Однако для удалённых сделок с недвижимостью могут потребовать сдачу биометрии очно — если ваших биометрических данных нет в системе, дистанционный вариант станет недоступен.
Документы, которые понадобятся
- Паспорта сторон и копии страниц внутреннего паспорта продавца;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- оригинал доверенности и, при необходимости, нотариальное согласие супруга(и);
- при продаже — документы, подтверждающие основание возникновения права собственности (договор купли‑продажи, дарения и пр.).
Вопрос прописки и наследство
Для продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Если собственник в ней прописан, обычно требуется отдельная доверенность и заявление на выписку через МФЦ. При получении имущества по наследству также большинство операций придётся проводить через доверенное лицо.
Вывод: уехавшим россиянам стоит заранее оценить риски и подготовить документы — оформить доверенность, продумать вариант передачи жилья родственникам или порядки продажи с безопасной схемой получения денег.
